Berlinul pregătește preluarea a 160.000 de locuințe private

Capitala Germaniei ar putea deveni scena uneia dintre cele mai ample intervenții ale autorităților asupra pieței imobiliare din Europa. Trei partide care negociază formarea guvernului regional propun transferarea în proprietate publică a aproximativ 160.000 de apartamente deținute de mari companii imobiliare. Cancelarul Friedrich Merz avertizează asupra riscurilor pentru investițiile private, în timp ce susținătorii proiectului consideră măsura necesară pentru combaterea crizei locuințelor.

Un proiect fără precedent în Germania

Berlinul se află în centrul unei dispute politice și economice după ce partidul de stânga Die Linke, Partidul Social-Democrat (SPD) și Verzii au ajuns la un acord preliminar privind posibilitatea transferării în proprietate publică a unor importante portofolii de locuințe private. Propunerea, prezentată în octombrie 2026 în cadrul negocierilor pentru formarea administrației regionale, vizează companiile imobiliare care dețin peste 10.000 de apartamente în capitala Germaniei.

Potrivit înțelegerii preliminare, aceste companii ar putea păstra un portofoliu de bază de 10.000 de locuințe, iar proprietățile care depășesc pragul ar urma să fie transferate într-o structură de drept public, în schimbul unor despăgubiri.

Elif Eralp, reprezentanta Die Linke, a estimat că aproximativ 160.000 de apartamente ar putea intra sub incidența măsurii. Printre companiile potențial afectate se numără Vonovia, Adler, Heimstaden, Covivio și grupul DVI.

Despăgubiri de maximum 16 miliarde de euro

Unul dintre cele mai controversate elemente ale proiectului îl reprezintă mecanismul financiar. Partidele implicate în negocieri au propus un plafon de 16 miliarde de euro pentru despăgubirea proprietarilor. Raportată la cele aproximativ 160.000 de apartamente vizate, această sumă ar reprezenta o medie teoretică de 100.000 de euro pentru fiecare locuință.

Calculul este însă unul orientativ și nu constituie o evaluare individuală a proprietăților. Valoarea despăgubirilor ar urma să fie stabilită printr-un mecanism juridic și financiar care trebuie să respecte prevederile constituționale germane.

Problema centrală este dacă autoritățile pot impune despăgubiri inferioare valorii de piață fără a încălca drepturile proprietarilor. Potrivit unei analize juridice publicate de ZDF, Curtea de Conturi a landului Berlin a avertizat anterior că stabilirea unor compensații sub valoarea de piață poate genera riscuri juridice semnificative.

Cancelarul Friedrich Merz avertizează asupra încrederii investitorilor

Propunerea a provocat reacția cancelarului german Friedrich Merz, lider al Uniunii Creștin-Democrate (CDU), care consideră că intervențiile de asemenea amploare asupra proprietății private pot afecta climatul investițional. În declarațiile făcute la 20 octombrie, după un summit dedicat investițiilor organizat la Berlin, cancelarul a subliniat importanța protejării proprietății și a funcționării economiei de piață.

Merz a susținut că aceste principii reprezintă fundamentul ordinii economice germane și nu ar trebui supuse unor experimente politice.

Ministrul federal al Economiei, Katherina Reiche, a exprimat o poziție similară, insistând că investitorii trebuie să beneficieze de predictibilitate și de garanții privind proprietățile lor. Controversa apare într-un moment în care guvernul federal încearcă să îmbunătățească atractivitatea Germaniei pentru investițiile interne și internaționale, inclusiv prin reducerea birocrației și accelerarea procedurilor administrative.

De ce vrea Berlinul să preia locuințele marilor companii?

La originea inițiativei se află criza locuințelor accesibile din capitala Germaniei. Berlinul a traversat o transformare profundă a pieței imobiliare în ultimele decenii. După reunificarea Germaniei, autoritățile au privatizat o parte importantă a fondului locativ public, iar companiile imobiliare private au devenit proprietarii unor portofolii extinse de apartamente. Creșterea populației, cererea ridicată pentru locuințe și oferta insuficientă au contribuit ulterior la majorarea chiriilor.

Potrivit unei analize ARD publicate în septembrie 2026, chiriașii care încheie contracte noi în Berlin se confruntă cu niveluri ale chiriilor considerabil mai ridicate decât în urmă cu un deceniu. Analiza indică o creștere medie de aproximativ 70% față de 2016, fără o evoluție comparabilă a salariilor.

Susținătorii transferului în proprietate publică argumentează că locuințele trebuie administrate în primul rând în interesul comunității, nu exclusiv în funcție de obiectivele de rentabilitate ale companiilor. În această perspectivă, controlul public asupra unui număr mare de apartamente ar permite o politică a chiriilor mai stabilă și ar limita presiunea speculativă.

Criticii proiectului susțin însă că schimbarea proprietarului nu rezolvă problema fundamentală a pieței: numărul insuficient de locuințe.

Referendumul din 2021: locuitorii Berlinului au susținut intervenția statului

Inițiativa actuală are un precedent politic important. În septembrie 2021, locuitorii Berlinului au participat la un referendum organizat în urma campaniei „Deutsche Wohnen & Co. enteignen”, care solicita transferarea în proprietate colectivă a marilor portofolii imobiliare.

Majoritatea participanților au votat în favoarea propunerii, exprimându-și susținerea pentru intervenția autorităților asupra companiilor care dețineau peste 3.000 de locuințe. Referendumul nu a produs însă automat transferul proprietăților și nu a obligat autoritățile să adopte o anumită lege.

Noua propunere politică este mai restrânsă decât cea susținută în 2021, deoarece ridică pragul de la 3.000 la 10.000 de apartamente. Reprezentanții inițiativei civice au criticat această modificare, estimând că aproximativ 70.000 de locuințe care ar fi putut intra sub incidența proiectului inițial nu vor mai fi vizate.

Ce permite Constituția Germaniei?

Baza juridică a proiectului este articolul 15 din Legea Fundamentală a Germaniei. Acesta permite, în anumite condiții și prin lege, transferarea terenurilor, resurselor naturale și mijloacelor de producție în proprietate colectivă sau în alte forme de economie publică, cu stabilirea unor despăgubiri. Totuși, mecanismul de socializare prevăzut de articolul 15 nu a fost aplicat până acum în Republica Federală Germania.

O eventuală lege privind locuințele din Berlin ar deschide, astfel, un teritoriu juridic insuficient explorat. Printre principalele probleme se numără proporționalitatea intervenției, calcularea despăgubirilor și compatibilitatea măsurii cu protecția constituțională a proprietății.

Există și o posibilă confruntare între autoritățile regionale și guvernul federal, care a discutat măsuri legislative pentru împiedicarea socializării companiilor de locuințe. În cazul adoptării legii, disputele ar putea ajunge la Curtea Constituțională Federală.

Companiile imobiliare contestă proiectul

Reacțiile din sectorul imobiliar indică deja posibilitatea unor confruntări juridice. Vonovia, unul dintre cei mai mari proprietari rezidențiali din Germania, a transmis că apreciază actuala formulă a proiectului drept neconstituțională și consideră că aceasta nu ar rezista unui control judiciar. Compania susține că rezolvarea deficitului de locuințe necesită investiții private substanțiale, pentru care predictibilitatea juridică este esențială.

Asociația companiilor imobiliare din Berlin și Brandenburg a criticat, la rândul său, plafonul despăgubirilor și a argumentat că dezvoltarea de locuințe noi ar trebui să constituie prioritatea autorităților.

Ce alte măsuri pregătesc partidele de stânga?

Socializarea proprietăților nu este singura intervenție discutată. Acordul preliminar al Die Linke, SPD și Verzilor include și alte măsuri pentru piața locuințelor:

• Limitarea creșterii anuale a chiriilor la maximum 2% pentru locuințele administrate de companiile publice regionale.
• Crearea unei autorități specializate în supravegherea chiriilor și combaterea tarifelor abuzive.
• Un program de extindere a construcțiilor rezidențiale, cu obiectivul de a ajunge la 100.000 de autorizații de construire până în 2031.
• Excluderea din proiectul de socializare a cooperativelor și a locuințelor construite după 1 ianuarie 2021.

Aceste măsuri urmăresc atât protejarea chiriașilor existenți, cât și stimularea ofertei de locuințe. Rămâne însă de demonstrat dacă autoritățile pot concilia intervențiile asupra proprietății private cu necesitatea atragerii capitalului pentru construcții noi.

Când ar putea fi aplicată măsura?

Calendarul discutat de cele trei partide arată că proiectul nu va avea efecte imediate.

1. 2026 – Acord politic preliminar
2. Die Linke, SPD și Verzii stabilesc principiile viitoarei politici imobiliare.
3. 2027 – Elaborarea mecanismului financiar
4. Ar urma să fie stabilită modalitatea de finanțare a despăgubirilor.
5. 2028 – Prezentarea proiectului legislativ
6. Legea ar urma să fie înaintată parlamentului regional la mijlocul anului.
7. 2029 – Prima aplicare posibilă
8. Intrarea în vigoare ar putea avea loc cel mai devreme la mijlocul anului, dacă sunt îndeplinite condițiile politice și juridice.

Calendar orientativ bazat pe acordul preliminar, nu pe o lege definitiv adoptată.

O dispută cu implicații pentru întreaga Europă

Dezbaterea din Berlin depășește granițele capitalei germane. Pe de o parte, autoritățile încearcă să răspundă unei probleme sociale majore: accesul tot mai dificil la locuințe pentru persoanele cu venituri mici și medii.

Pe de altă parte, investitorii avertizează că transferul obligatoriu al proprietăților către sectorul public ar putea crea un precedent și ar putea reduce interesul pentru finanțarea proiectelor rezidențiale.Din perspectivă economică, proiectul ridică și problema utilizării resurselor publice. Cele 16 miliarde de euro ar urma să finanțeze transferul unor locuințe deja existente, fără să crească direct numărul apartamentelor disponibile pe piață. Susținătorii măsurii consideră însă că beneficiul principal ar consta în controlul pe termen lung al chiriilor și în reducerea dependenței de deciziile marilor proprietari privați.

Concluzie

Germania nu a decis naționalizarea a 160.000 de locuințe, însă negocierile politice din Berlin au transformat o inițiativă discutată de mai mulți ani într-un proiect cu perspective reale de legiferare.

Miza nu este doar financiară. Disputa privește rolul statului în administrarea locuințelor, limitele dreptului de proprietate și echilibrul dintre protecția socială și libertatea investițiilor. Dacă va fi adoptat și va trece de eventualele controale constituționale, proiectul din Berlin ar putea deveni un precedent important pentru politicile europene privind locuințele.